İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması ve İptal Davaları -

İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması ve İptal Davaları

0 261

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince, imar plânlarını uygulama yetkisi; belediyelere ve valiliklere aittir. 18’inci madde gereğince yapılan uygulama tescil edildiğinde; bu, artık idari işlem olmaktan çıkıp adli işlem mahiyetini alır. O nedenle de tescil edilen parseller yargı kararı ile iptal edilmediği sürece, uygulamacı idare tarafından, uygulamayı geri almak amacıyla, geri dönüşüm cetveli düzenleyip kadastro parsellerine dönüştürülmesi mümkün değildir.

Tescil edilmiş olan uygulamaya karşı İdare Mahkemesinde dava açılması gerekir. Açılan dava sonucu uygulama iptal edilmişse, geri dönüşüm işlemi yapılarak iptal edilen parsellerin geri dönüşümü yapılır.

18 uygulamasına karşı, kişi ancak kendi parseli ile ilgili dava açabilir ve iptal de yalnızca dava açılan parselle sınırlı kalır. Uygulamanın tümünü iptal etmez. Ancak, iptal işleminden diğer parseller de etkileniyorsa; etkilenen parsellerin tümünün geri döndürülmesi gerekir.

Tescil edilmiş 18 uygulamasını iptal eden İdare Mahkemesi (itiraz halinde DANIŞTAY) kararının muhatabı, uygulamayı yapan idaredir. Bu karar gereğince Tapu ve Kadastro İdaresince işlem yapılamaz.

İmar planları düzenlendikten sonra plana uygun parsellerin ortaya çıkarılması aşamasında planlaması yapılan alanın konut, sosyal, teknik, altyapı ihtiyaçları belirlenir. Bu ihtiyaçların hayata geçirilmesi ise parselasyon işlemiyle mümkün olmaktadır. Parselasyon planı, Belediyelerce resen yapılan bir işlemdir.

Mülkiyet hakkına müdahale niteliğindeki bu düzenlemelerin, yasal temeli 3194 sayılı İmar Kanunun 18 maddesine dayanmakta olup, madde hükmünde;

“Arazi ve arsa düzenlemesi: (1) Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.“ denilmektedir.

Madde 18 uygulaması ve Amacı Nedir?

Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde madde 18 uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı bulunmalıdır.

İmar planlarında taşınmazın konum ve işlevi önem taşırken; İmar Kanunu madde 18 ise, mülkiyete ilişkindir. Bu uygulamayla; yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınıp kamunun eline geçmesi sağlanır. İmar Kanunu madde 18 düzenlemesi, uygulamada parselasyon planı, düzenleme ortaklık payı kesintisi (DOP), hamur kuralı gibi adlarla anılmaktadır.

Madde 18 Uygulama Aşamaları

Parselasyon işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:

1)  Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak, öncelikle bu mülkiyetler, tek bir bütün olarak dikkate alınır.

2) Bu bütünden, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP Kesintisi) düşürülür. Bu kesinti, bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılır. Alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ ını geçemez. %40’ı aşan DOP Kesintisi yapılamaz.

DOP Kesintisi: Parselasyon işlemiyle düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Bu kesinti, artan değerin bir karşılığıdır. Bu kesinti, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz ve kamu yararının gereklerinden olup, tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılır.

3) DOP Kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.

Parselasyon İşlemlerinin İptali Davası

İdari işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Parselasyon (madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, parselasyon işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.

Dava Açma EhliyetiGüncel- Kişisel- Meşru Menfaat

Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşıtapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.

Madde 18 Uygulamasından Doğabilecek Hukuki Sorunlar ve Parselasyon Planının İptali Sebepleri

1) Parsel dağıtımı yapılırken şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.

b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.

Müstakil bir imar parseli oluşturulması mümkünken, farklı imar parsellendirmesi uygun değildir. Bu durum, parselasyon planlarının iptaline yol açabilir.

c) Mal sahibine tahsis edilen miktar, bir imar parselinden küçükse veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilemiyorsa, kat mülkiyeti esasına göre hisselendirme yapılabilir.

2) DOP Kesintisi, tüm parsellerden eşit oranda yapılmalıdır. Düzenleme sahasındaki taşınmazların kamu idarelerine ait olması DOP kesintisi konusunda bir fark yaratmaz.

Danıştay kararına konu bir olayda, parselasyon yapılan bir alanda DOP kesintisi, her taşınmazdan eşit oranda yapılmamıştır. Olayda, yolların kapatılması suretiyle ihdas edilen taşınmazların düzenleme ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekmesine rağmen bu yerler Belediye adına tescil edilmiş ve fazla düzenleme ortaklık payı alınmıştır. Bu durumda işlem hukuka aykırı hale geldiğinden parselasyon işlemi iptal edilmiştir.

3) Kişilerin, düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller arasında değer farkı bulunmamalıdır.

Parselasyon işleminde, kişilerin düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parselleri arasında değer farkı bulunması halinde, parselasyon işlemi yasa ve yönetmeliklere aykırı olur ve iptali gerekir. Değer farkı bir iptal nedenidir. Bu durumda idari yargıda tazminat davası değil, iptal davası açılması gerekir.

4) Düzenleme yapılan alanda parsel üzerinde ‘’ev- yapı bulunması’’ hali, ayrıca değerlendirilmelidir:

Parselasyon düzenlemesi yapılırken, düzenleme sırasında bir yapının muhafazasında plan ve mevzuata göre bir mahzur yoksa, bu yapı ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Bir yapının tamamı veya bir kısmının plan ve mevzuata göre muhafazası mümkün değilse, bu yapılar birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Bunun sonucunda yapılar, hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalacaktır. 18. Madde uygulamasıyla bu yapının sahibi ile parsel sahibi farklı kişiler olacaktır.

Aslında olması gereken, mümkün olduğunca parsellerin eski maliklere tahsis edilmesidir. Ancak bunun mümkün olmaması halinde kişinin maliki olduğu arazi, yer değiştirir. Bu değişiklik sonucunda alanda bir ev- yapı olması ‘’parsel sahibi’’ ile ‘’ yapı sahibi’’ arasında ciddi anlaşmazlıklar doğurabilir.

İmar Kanunu madde 18/9’a göre:

Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Buna göre, yeni parsel sahibi ancak şu hallerden biri mevcutsa parsel üzerindeki yapıyı kullanabilecektir:

Parsel sahibi, parsel üzerinde kalan yapıların bedelini yapı sahibine ödemelidir veya

Parsel sahibi ile yapı sahibi başka bir anlaşma yapmalıdır veya

Şüyuu giderilmelidir.

Bunlardan biri yoksa, yapı sahibi yapısını kullanmaya devam edebilir. Bu kullanma hukuka uygun olup, yapı sahibini fuzuli şagil yapmaz.

Danıştay 10. Dairesinin 9.12.2013 tarih ve 2009/374 E., 2013/8792 K.  sayılı ilamına göre:

‘’…yasakoyucu, imar parselinin yeni maliklerinin imar düzenlemesinden doğan haklarının kullanılabilmesini, parsel üzerindeki yapı bedelinin bu yapının sahibine ödenmesi koşulunun gerçekleştirilmesine bağlamıştır. Bu bağlamda, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapı bedeli ödeninceye kadar davacının bu yapıları kullanma hakkı bulunduğundan, bu kullanımdan dolayı fuzuli şagil sayılması mümkün değildir.’’

5) Parselasyon işleminin amacı, imar planıyla yörenin ihtiyaçları belirlendikten sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır.

Bu işlemler bir kez yapılıp yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler sonucu imar planı değişikliğiyle yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılamaz. Aksi düzenleme, hukuka aykırı olup, parselasyon işleminin iptaline sebep olabilecektir.

6) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, cami, karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz.

Bir alanda parselasyon düzenlemesi yapıldıktan sonra, taşınmaz sahibine yapılaşabileceği bir imar parselinden hisse verilmesi gerekir. Kişiye yapı adasında hisse verilmesi gerekirken, örneğin yeşil alan ve park alanından hisse verilmesi, parselasyon işleminin hukuka aykırı olmasına yol açar. Bu durumda taşınmaz sahibi, idare mahkemesinde parselasyon işleminin iptaline yönelik dava açabilecektir.

7) Bir parselasyon işlemi yargı kararıyla iptal edildikten sonra, ilk kadastral parsele (kök parsel) dönülür.

Yargı kararı dikkate alınarak, yeniden parselasyon işlemi yapılmalıdır. İptal edilerek hukuk aleminden kalmış olan imar parselleri üzerinden yeniden parselasyon yapılması, hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline neden olabilecektir.

8) İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik madde 11’ e göre:

Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanunu’ nun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Bu madde hükmüne göre; parselasyon düzenlemesine dahil edilen taşınmazlarda, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine mülga İmar Kanunu’na göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parseller, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi hesabında dikkate alınmalıdır. Danıştay kararına konu bir olayda, taşınmaz sahibince yeşil alan için ‘’hibe’’ niteliğinde bir terk yapılmıştır. Yüksek Mahkeme, bu terki de kamu alanı için yapılan terkle aynı nitelikte görmüş ve bu nedenle taşınmaz sahiplerince ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan hibenin, taşınmazdan alınacak düzenleme ortaklık payından düşürülmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu durumda, taşınmaz sahibince önceden yapılan terk dikkate alınmadan fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline yol açabilecektir.

9) İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun uyarınca terk yapılan bir alanda İmar Kanunu madde 18 uygulanırken, yeniden düzenleme ortaklık payı alınmasına olanak yoktur.

İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun’ un uygulanması sırasında kamu hizmetlerine ayrılan alanları karşılamak için terk yapılan bir alanda, İmar Kanunu madde 18’ e göre uygulama yapılırken yeniden düzenleme ortaklık payı alınması işlemi de hukuka aykırı olacaktır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 18.1.2010 tarih ve 2009/8585 E. 2010/167 K. numaralı kararı)


İmar Uygulamasının İptali Davası Nedir?

İmar uygulamasının iptali davası; imar planlarının uygulanması sırasında arazinin yapısı ve mülkiyet hakkı üzerinde değişiklik yapılması sonucunu doğuran idari işlemlere karşı açılan bir idari dava türüdür. Örneğin, İstanbul Bakırköy Belediye Başkanlığı encümen kararı ile imar uygulaması yaparak A şahsına ait arazinin bir kısmını hukuka aykırı bir şekilde düzenleme ortaklık payı olarak ayırmıştır. A şahsı, Belediye encümenin bu kararına karşı imar uygulamasının iptali davası açabilir.

İmar uygulamasının iptali davası açma süresi, imar uygulamasına yapılan itirazın reddedilmesi halinde, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gündür. İtiraza cevap 60 gün içinde cevap verilmemesi halinde, itiraz bu süre sonunda reddedilmiş sayılır. itirazın reddedilmiş sayılmasından itibaren başlamak üzere ikinci bir 60 günlük hak düşürücü süre içinde imar uygulamasının iptali davası açılabilir.

İmar uygulamasının iptali davası dilekçe örneği aşağıda mevcuttur.

İmar Uygulamasının İptali Davası Dilekçe Örneği


İSTANBUL ( ) İDARE MAHKEMESİ’NE

YÜRÜTMENİN DURDURULMASI TALEPLİDİR

DAVACI :

VEKİLİ :

DAVALI : …/İstanbul

TEBLİĞ TARİHİ : İmar uygulaması haricen öğrenilmiştir.

ÖĞRENME TARİHİ:

DAVANIN KONUSU: İstanbul İli, E Mevkiinde, tapunun .. müvekkiller adına kayıtlı çeşitli parsellerdeki taşınmazları kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 3290-3266 sayılı yasalarla değişik Ek-1 maddesi uyarınca imar uygulaması (parselasyon) yapılmasına ilişkin davalı belediye encümeninin .. günlü ve 20/… sayılı kararının İPTALİYLE işlemlerin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi mümkün olmayan zararlara neden olacağından YÜRÜTMENİN DURDURULMASI istemidir.

AÇIKLAMALAR :

  1. Müvekkile ait İstanbul İli,  ….. Mevkii, …… paftada bulunan çeşitli parseldeki ifrazlı arsada ……. günlü ve 20…/…. sayılı encümen kararıyla imar uygulaması yapılmıştır. (EK-1 Encümen Kararı Sureti) İmar uygulaması neticesinde bağımsız her ifrazlı parsel dört parçaya bölünmüştür. (EK-2-Şuyulandırma Cetveli Sureti).
  2. Müvekkilin taşınmazına yapılan imar uygulaması neticesinde oluşan yeni durum şu şekildedir: Müvekkil A.B., yapılan imar uygulamasını .. tarihinde haricen öğrenmiştir. Müvekkile ait …Mevki … pafta …parselde bulunan … m2 taşınmazının imar uygulaması neticesinde … ada … parselde … m2, ….. olmak üzere … parçaya bölündüğünü öğrenmiş bulunuyor.
  3. Davalı belediye tarafından yapılan imar uygulaması usul ve esas açısından açıkça hukuka aykırıdır. Davalı belediyece yapılan imar uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 3290/3366 sayılı yasalarla değişik Ek-1 maddeleri hukuki gerekçe gösterilerek yapılmıştır. Halbuki her iki kanunun aynı anda uygulanamayacağı yerleşik Danıştay kararlarıyla tespit edilmiştir. Örneğin Danıştay 6.Dairesinin 2006/851 sayılı kararı bu durumu şu şekilde ifade etmiştir : “…………3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre yapılan parselasyon işleminde hisselerin ferdileştirilmesinin mümkün olmamasına karşın, 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminde hisselerin mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parseller oluşturulması, imar parseli tahsis edilmeyecek küçüklükteki hisselerin bedele dönüştürülmesi amaçlandığından 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinin birlikte uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Uyuşmazlığa konu olayda, davacının taşınmazını da kapsayan alanda 3194 sayılı Yasanın 18. ve 3290 sayılı Yasanın Ek:1. maddeleri ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapıldığı görüldüğünden, bu işlemin kabulü yolundaki belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır……….”
  4. İmar Yasasının 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesi gereği, düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanmalıdır. Hiçbir teknik, hukuki ve fiili zorunluluk yokken müvekkillere ait taşınmazlar bulunduğu aynı yerden kendilerine parsel verilmemiştir. Müvekkillere ait tek tapulu, ifrazlı arsalar dört parçaya bölünmüş kullanışsız parseller yaratılarak müvekkillerin arsaları değersizleştirilmiştir. Müvekkillere verilen parseller ile müvekkillerin eski taşınmazları arasında değer ve bulunduğu konum açısından çok büyük farklar vardır. Müvekkillerin mülkiyet hakkı encümen kararlarıyla açıkça gasp edilmiştir. Uygulama sonrası verilen parseller hiçbir şekilde eşdeğer değildir.
  5. İmar uygulamaları yapılırken DOP kesilerek kamuya terk edilmesi gereken yerlerde, yasaya aykırı şekilde DOP kesilerek parsel üretilmiştir. Söz konusu parseller daha sonra bazı şahıslara verilmiştir. Bu durum açıkça hukuka aykırı olup belediyenin yetki ve görevini kötüye kullandığının en açık kanıtıdır.
  6. İmar uygulaması ile kapanan kadastral yollar belediye adına ihdas edilmiştir. Bu alanda daha önce parselasyon yapıldığı için kapanan yollar DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINDAN düşülmelidir. Mevcut imar uygulaması ile DOP’tan düşülmesi gereken bu yollar … Belediye Başkanlığı’na verilmiştir. Bu nedenle işlem açıkça hukuka aykırı olup iptali gerekir.
  7. YÜRÜTMENİN DURDURULMASI TALEBİ HAKKINDA

Müvekkillerin kök tapudaki arazilerinde şu anda inşaat yapılma hazırlıklarına başlanmıştır. İleride telafisi mümkün olmayan hukuki ve fiili durumlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle iptal talebinde bulunduğumuz … tarihli ve 20…/…. sayılı encümen kararının TEMİNATSIZ olarak YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA karar verilmesini talep ediyoruz.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz üzere … Belediye Başkanlığı Encümeni’nin müvekkillerin sahibi olduğu taşınmazlara yönelik imar uygulamalarını içeren;

1-) … tarihli ve 20…/….. sayılı kararının İPTALİNE karar verilmesini

2-) Bu aşamada ileride telafisi mümkün olmayan zararların doğması ihtimaline binaen tüm kararların YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA karar vekaleten arz ve talep ederiz.

Davacılar  Vekili

Avukat

Bir cevap bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Gizlilik ve Çerezler: Bu sitede çerez kullanılmaktadır. Bu web sitesini kullanmaya devam ederek bunların kullanımını kabul edersiniz. Çerezlerin nasıl kontrol edileceği dahil, daha fazla bilgi edinmek için buraya bakın: Çerez Politikası Tamam Gözat